• 讓房企“坐大” 才能造出更便宜的房子
  • 資訊類型:熱點關注  /  發布時間:2020-01-11  /  瀏覽:14957 次  /  

 2019謝幕了,房地產界各研究機構紛紛曬統計表和榜單??硕鹧芯恐行臄祿@示,截至2019年12月末,排名靠前的100家房企累計權益銷售金額同比增長6.5%,增速不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

  在此背景下,大多數專家預言未來十年房地產市場將進入慢增長甚至零增長階段。不過,我們注意到,整個行業的“慢增長”并未阻止頭部房企的前進步伐。目前,千億房企俱樂部已經增至35家。其中,三甲銷售額均超過6000億元,第十名的門檻也抬升到了2400億元。在增速方面,TOP10房企中有7家房企增速超過兩位數,其中世茂房地產增速達到了48.9%,中海增速24.8%,融創、新城和龍湖,也保持著20%以上的較快增速。

  當然,擴張還有另一種方式。2019年11月末,融創中國以153億元并購了云南城投,震驚地產圈。而另一家TOP10房企世茂也不甘落后,以近200億元的代價先后收購泰禾、明發、萬通、粵泰的20余個項目。

  與頭部房企繼續擴張相對應的是部分中小房企舉步維艱。一年內,“百強房企”三盛宏業爆雷,頤和、銀億、協信也傳出資金鏈危機或被收購的消息。此消彼長,總的趨勢是,房企集中度不斷攀升。

  企業越大越安全,這個道理至少在房地產行業是適用的。因為,房企的融資利率直接與企業的銷售規模相關,而融資利率是房企的命門。2019年,121家房企發債的平均利率為6.9%,千億級房企平均融資利率為6.52%,中海、萬科、華潤、保利等TOP10房企的融資利率則低至4%。對于動輒融資上百億的房企,融資利率每提升一個百分點,就意味著要減少十幾億甚至幾十億元的利潤。

  百姓中流行一句俗語:店大欺客。意指企業做大了,就會蔑視消費者,做些有損消費者利益的事。

  然而,現代經濟學理論認為,那只是傳統社會中的情況,是不充分市場化的結果。在一個真正市場化的社會,競爭會鼓勵優勝劣汰。大浪淘沙之后的企業,會為消費者提供更優質的產品和服務。而且,僅有少數大企業的市場,競爭會更有質量。只要不出現壟斷性的結局,消費者就是最大的贏家。發達國家的汽車、飛機、家電史,無不證明這個道理。

  因而,眾多地產界人士預判,未來十年,房地產企業將從目前的上萬家減少到只有幾百家甚至更少。房地產中介企業也將從幾千家減至幾十家,但整個市場的規模仍會保持十幾萬億元。

  我們認為,屆時,中國的房地產市場將與今天的汽車或手機行業一樣。幸存的企業將能獲得更便宜的土地,更廉價的原材料,更低的融資利率,當然也能造出更便宜的房子。從這個角度來看,讓房企“坐大”,實際上是件大好事。


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